OPCI : un marché immobilier collectif en forte progression

À fin décembre 2025, l’actif net global des OPCI s’est établi à 133,97 milliards de dirhams. Ce niveau traduit la montée en puissance d’un marché qui a enregistré une progression de son actif net tout au long de l’année. Après 106,94 milliards de dirhams au premier trimestre, puis 109,62 milliards au deuxième trimestre, l’actif net a atteint 110,02 milliards au troisième trimestre avant de grimper à 133,97 milliards au quatrième trimestre.

Cette évolution s’est accompagnée d’une augmentation du nombre d’OPCI. Celui-ci est passé de 55 au premier trimestre à 58 au deuxième, puis à 65 au troisième trimestre, avant de rester à ce niveau au quatrième trimestre. Le marché s’appuie également sur 16 évaluateurs immobiliers d’actifs d’OPCI. La valeur des actifs immobiliers détenus par les OPCI atteignait, pour sa part, 176,04 milliards de dirhams à fin 2025. Le secteur comptait alors 2.778 actifs immobiliers. L’endettement total des OPCI s’élevait à 52,27 milliards de dirhams.

Une nette domination des stratégies diversifiées

Le paysage des OPCI reste largement dominé par les organismes adoptant une stratégie d’investissement diversifiée. Sur les 65 OPCI recensés, 53 relèvent de cette catégorie, contre seulement 12 OPCI à stratégie spécialisée.

En termes de poids dans le marché, les OPCI à stratégie diversifiée représentent 91,2% de l’ensemble, tandis que les véhicules spécialisés comptent pour 8,8%. Une stratégie diversifiée correspond à une allocation portant sur plusieurs typologies d’actifs immobiliers, alors qu’une stratégie spécialisée cible principalement une typologie d’actifs ou un secteur d’activité déterminé.

Cette configuration montre la place importante accordée à la diversification dans les portefeuilles immobiliers gérés par les OPCI.

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La composition des portefeuilles révèle une diversification entre différentes catégories de biens. Pour l’ensemble des OPCI gérés, les actifs immobiliers sont répartis entre plusieurs typologies, notamment les bureaux, les locaux commerciaux, les bâtiments administratifs, les établissements de santé, les établissements touristiques et centres de loisirs, ainsi que les entrepôts logistiques et les unités industrielles.

Les bureaux et les locaux commerciaux occupent notamment une place importante dans la structure des actifs, tandis que les autres catégories complètent un portefeuille marqué par la diversité des usages immobiliers.

Cette diversification varie toutefois selon la stratégie adoptée. Les OPCI diversifiés répartissent leurs investissements entre plusieurs types d’actifs, alors que les OPCI spécialisés concentrent davantage leurs portefeuilles sur certaines catégories, notamment les bâtiments à usage d’enseignement ou de formation, les locaux commerciaux, les bureaux, les actifs à usage mixte et les établissements de santé.

Des taux d’occupation proches de 100%

L’un des principaux indicateurs de la performance opérationnelle des actifs immobiliers réside dans leur niveau d’occupation. Au deuxième semestre 2025, le taux d’occupation physique moyen de l’ensemble des OPCI s’est établi à 98,7%, tandis que le taux d’occupation financier moyen a atteint 98,6%.

Ces deux indicateurs témoignent d’un niveau d’occupation particulièrement élevé du parc immobilier détenu par les OPCI. Le taux physique mesure la part des surfaces occupées dans l’ensemble des surfaces détenues, tandis que le taux financier repose sur les loyers facturés rapportés aux loyers facturés auxquels s’ajoute la valeur locative des actifs vacants. Les calculs sont pondérés par la valorisation des actifs immobiliers.

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Par typologie, plusieurs catégories affichent des taux d’occupation physique et financier de 100%, notamment certains établissements touristiques et centres de loisirs, bâtiments administratifs, établissements de santé, bâtiments d’enseignement ou de formation et entrepôts logistiques. D’autres segments affichent également des niveaux élevés, même si des écarts apparaissent selon la nature des actifs.

Les actifs immobiliers des OPCI sont répartis dans plusieurs régions du Royaume. La répartition géographique fait notamment apparaître les régions de Rabat-Salé-Kénitra, Casablanca-Settat, Fès-Meknès, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma et Marrakech-Safi parmi les principaux pôles d’implantation.

Cette répartition varie selon la stratégie d’investissement. Pour l’ensemble des OPCI, certaines régions concentrent une part importante des actifs, tandis que les portefeuilles spécialisés présentent une structure géographique différente.

Une poche immobilière largement majoritaire

La structure financière des OPCI confirme leur vocation principalement immobilière. À fin 2025, la poche immobilière représentait 95,5% des actifs de l’ensemble des OPCI gérés, contre 4,5% pour la poche financière.

Cette prédominance est également visible chez les OPCI à stratégie diversifiée, dont la poche immobilière atteint 95,7%. Pour les OPCI spécialisés, la part immobilière s’établit à 93,4%, contre 6,6% pour les actifs financiers.

La structure de l’actif net par catégorie d’investisseurs fait apparaître la présence de plusieurs catégories d’acteurs, notamment les banques, les compagnies d’assurances et organismes de prévoyance et de retraite, les entreprises non financières, la Caisse de dépôt et de gestion (CDG), les autres entreprises financières, les sociétés de financement, les OPCVM, les OPCI ainsi que les personnes physiques résidentes.

Dans son ensemble, le bilan du deuxième semestre 2025 met ainsi en évidence un marché des OPCI en expansion, caractérisé par une hausse de l’actif net, un portefeuille immobilier de taille importante, une forte occupation des actifs et une prédominance des stratégies diversifiées. Avec 133,97 milliards de dirhams d’actif net et 176,04 milliards de dirhams d’actifs immobiliers détenus, les OPCI confirment leur place croissante dans le paysage de l’investissement immobilier collectif au Maroc.