Immobilier : les 7 pièges à éviter au Maroc

Peu importe où vous êtes au Maroc, allez sur le toit et regardez au loin. Partout, des chantiers surgissent, levant leurs structures de béton et d’acier, promis à des appartements modernes et des bureaux brillants. Il semblerait que l’offre en immobilier soit plus grande que la demande ? Alors, ne serait-ce pas l’aube d’une baisse de prix ? Faut-il investir ? On vous dit tout.

L’offre est plus grande que la demande, c’est un fait. Les promoteurs luttent pour vendre leurs biens, ajustant les prix sans toujours trouver des acheteurs. Des quartiers autrefois populaires se figent sous le poids des logements invendus. À Bouskoura, à Sidi Maârouf, à l’Oasis (Casablanca), les immeubles sont là, solides, mais pas toujours pleins. Les bureaux attendent des locataires qui ne viennent pas forcément. Les promoteurs se lancent, sans réaliser que le marché pourrait saturer.

En parallèle, une autre réalité apparaît. À Marrakech, les plateformes de location saisonnière prennent peu à peu la place des hôtels traditionnels. À Rabat, la forte pression des prix pousse la demande vers Salé, la voisine discrète où la technologie se développe à grands pas. Partout, les villes marocaines hésitent entre progrès et excès, entre occasions et pièges, entre ambitions et stagnation économique.

Prenons le secteur immobilier dans sa globalité. D’un côté, une activité indéniable : les projets se multiplient, les constructions augmentent et la demande paraît énorme. De l’autre, un marché, dans certains cas, instable, affaibli par des spéculations mal calculées, des règles qui changent et une société urbaine en évolution.

Les lois récentes sur l’accès au logement ont changé la donne, aidant certains acheteurs tout en excluant d’autres. Les logements subventionnés à 300.000 et 700.000 dirhams sont une aubaine pour certains, mais un rêve pour d’autres. Dans les nouveaux quartiers, des ghettos apparaissent, rappelant les erreurs urbaines d’autres pays comme la France. Casablanca, surtout, semble marcher sur un fil délicat, entre la richesse promise et les risques d’une fracture sociale de plus en plus visible.

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Les grues surveillent le changement des villes marocaines. Casablanca, Marrakech, Rabat, Tanger… Partout, elles dessinent l’horizon de leurs bras d’acier, racontant l’histoire d’un pays qui construit, qui rêve, qui cherche à avancer. Les routes s’élargissent, les tours poussent, les logements s’étendent… Rien à envier à un jeu de société.

Mais il y a un souci pour ce secteur qui se veut compétitif. Partout la surproduction de logements fait baisser les prix et ralentit leur vente. L’idée d’une demande constante se heurte à la réalité d’une offre abondante.

L’État essaie de réguler ces changements avec de nouvelles lois pour l’accès à la propriété. Mais ces actions, bien qu’appréciées, soulèvent des interrogations. Les subventions pour les logements sont-elles vraiment accessibles pour ceux qui en ont besoin ? Quelles conséquences ces aides auront-elles à long terme ? Y a-t-il un risque de formation de ghettos ? Et puis, il y a la question de l’informel, ces transactions cachées qui troublent le marché. Certains promoteurs, cherchant des liquidités rapides, contournent les règles. Les achats sur plans, sans garanties solides, mettent de nombreux acheteurs en situation difficile. La spéculation, loin de diminuer, découvre de nouvelles failles dans le système.

Il y a aussi l’avenir, incertain, dépendant d’événements internationaux qui pourraient perturber l’équilibre fragile du marché. La Coupe d’Afrique des Nations et le Mondial 2030, avec leur potentiel d’attraction, suscitent l’intérêt des investisseurs. Mais cette effervescence, est-elle durable ? Ou ne sera-t-elle qu’un moment temporaire, un sursaut avant un nouvel essoufflement ?

L’immobilier : un rêve qui peut se transformer en cauchemar

Trêve de rêveries, passons aux choses sérieuses, et évidemment à la raison de votre présence sur ce dossier. Que ce soit pour une résidence principale, un investissement locatif ou un achat sur plan, les opportunités ne manquent pas. Mais derrière les promesses de rentabilité et de confort, de nombreux acheteurs se heurtent à des pièges classiques : défauts cachés, promoteurs peu scrupuleux, arnaques sur les paiements, quartiers en déclin…

Avec l’expertise de Karim Mabrour, fondateur et CEO de MKM Immobilier, LeBrief a identifié sept erreurs fréquentes dans l’immobilier, ainsi que les solutions pour les éviter.

1. Acheter sans vérifier la réputation du promoteur

On ne donnerait pas 200 dirhams au premier venu dans la rue ? Alors pourquoi le faire avec des centaines de milliers de dirhams ? L’acquisition d’un bien immobilier dépend avant tout de la fiabilité du promoteur. Trop souvent, des acheteurs attirés par des projets ambitieux se font avoir par des promoteurs inexpérimentés ou malintentionnés. L’absence de livraison garantie et les retards fréquents sont souvent observés. Il est important de se renseigner sur le passé du promoteur. A-t-il déjà livré des projets ? Les clients sont-ils contents ? Certains promoteurs disparaissent après avoir vendu des biens sur plan, laissant les acheteurs sans recours.

Acheter un bien immobilier, c’est parfois comme prendre un bateau sans boussole. Au lieu de la sécurité du port, on peut se retrouver au milieu d’une tempête. Le promoteur est le capitaine de ce bateau. Un bon capitaine vous conduira en sécurité, un mauvais vous laissera à la dérive, sans prévenir.
Dans les grandes villes marocaines, les chantiers apparaissent partout. Des panneaux publicitaires louent des résidences luxueuses avec des finitions parfaites, des espaces de vie pensés pour le confort. Mais combien de ces projets sont réalisés comme promis ? Les premiers mois d’un projet sont souvent très actifs : grues, camions, ouvriers au travail… Mais, avec le temps, certains chantiers ralentissent ou s’arrêtent. Ce sont ces constructions inachevées qui montrent le risque de faire confiance à un promoteur peu connu ou peu fiable.

Les conséquences peuvent être désastreuses : retards de livraison, malfaçons, voire abandon total du projet. D’après Karim Mabrour, « Certains promoteurs disparaissent après avoir vendu tous leurs biens sur plan, laissant les acheteurs sans recours. Il est impératif de vérifier l’historique du promoteur : a-t-il déjà livré des projets ? Les clients sont-ils satisfaits ? »

Un autre point important : la transparence. Un promoteur honnête vous montrera des documents officiels, vous donnera un calendrier des travaux clair et proposera un service client efficace. À l’inverse, les promoteurs douteux éviteront de répondre clairement, justifiant des délais sans explication valable.

Enfin, un conseil important : ne vous pressez jamais. Investir dans l’immobilier est un engagement à long terme qui nécessite réflexion et prudence. Un appartement bien construit, livré à temps et qui répond aux attentes est toujours mieux qu’une offre trop belle pour être vraie.

2. Acheter sur plan sans garanties fiables

Acquérir un bien immobilier sur plan, c’est s’engager dans une promesse, une vision future représentée par des maquettes soignées et des brochures attrayantes. Ca veut concrètement dire se projeter dans un appartement qui n’existe pas encore, en se basant uniquement sur les discours d’un promoteur et sur des plans souvent trop idéalisés. Cette projection peut rapidement se transformer en désillusion lorsque les délais s’allongent, que la qualité des finitions déçoit, ou pire, que le projet est abandonné.

Bien que l’offre soit séduisante avec des prix bas, des paiements échelonnés et la promesse d’une plus-value rapide à la livraison, beaucoup d’acheteurs se heurtent à des projets qui ne respectent ni délais ni normes.

Délai et livraison

Les promoteurs annoncent souvent des délais optimistes, mais la réalité est souvent bien différente. « Les retards s’accumulent, les travaux prennent du retard, et certains projets ne voient jamais le jour », prévient Karim Mabrour.

Certains acheteurs se trouvent dans une situation compliquée : payer des loyers tout en remboursant un prêt pour une propriété qui n’est pas encore construite. L’inquiétude s’installe. Chaque jour de retard génère une pression financière et mentale de plus en plus pesante.

Des attentes face à la réalité

À la livraison, de nombreuses surprises surgissent. L’appartement tant désiré, censé être bien fini et spacieux, peut s’avérer très différent de ce qui était promis. Des murs trop fins, des matériaux pas de bonne qualité, des fenêtres minuscules, ne laissant nullement passer un rayon de soleil et des espaces plus petits que prévus sont fréquents. Il faut dire que sur les contrats d’appartements sur plan, souvent économiques, les promoteurs se donnent une marge de 5 mètres carrés… selon l’espace disponible. Ainsi, l’acheteur peut avoir un appartement de 70 mètres carrés et payer 75.

L’une des principales causes de ces déceptions est le manque de supervision rigoureuse des travaux. Pour économiser, certains promoteurs choisissent des matériaux de moindre qualité, provoquant des dégradations rapides du bien. Il est donc important de demander au promoteur de préciser la provenance des matériaux dans le contrat. S’il s’agit d’un promoteur expérimenté, il n’aura nullement besoin qu’on le lui rappelle. L’absence des provenances devrait d’ailleurs vous mettre la puce à l’oreille quant au professionnalisme du promoteur.

3. Payer en espèces pour obtenir un « meilleur prix »

Au Maroc, entre les discussions des cafés et les négociations des souks, nous avons pris l’habitude de payer en espèces. Mais c’est un problème quand cette habitude persiste dans l’immobilier. Cette pratique ancestrale peut sembler attrayante pour un acheteur cherchant à réduire les frais et pour le vendeur désireux d’éviter certaines taxes.

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Avec des coûts élevés, certains investisseurs ou particuliers offrent un arrangement qui paraît intéressant : payer une partie en « noir », c’est-à-dire en espèces, pour réduire le prix déclaré. Une réduction immédiate qui attire beaucoup d’acheteurs, mais avec des conséquences potentiellement graves.

Cela peut sembler être une bonne affaire : « Si je déclare moins, mes taxes seront plus basses », pensent certains. Mais cette économie à court terme peut vite se transformer en problème financier. Un bien acheté en partie en espèces n’est enregistré par l’administration fiscale que pour son montant officiel. En cas de revente, l’acheteur se trouve pris au piège : la plus-value sera artificiellement augmentée et les impôts à payer seront plus élevés que prévu.

Un vide juridique aux conséquences graves

Pas seulement une formalité, la transaction notariale assure la sécurité pour l’acheteur et le vendeur. Mais un paiement en liquide échappe à ce cadre de protection. Non seulement l’acheteur s’expose à des poursuites fiscales, mais il perd également toute protection légale en cas de litige. Comme l’explique Karim Mabrour, « Si le vendeur nie avoir reçu le paiement en espèces, l’acheteur se retrouve sans recours, incapable de prouver la transaction ».

Les notaires eux-mêmes mettent en garde contre ces pratiques risquées. Sans transparence dans la transaction, aucune protection légale n’existe pour l’acheteur. Celui qui paie en espèces renonce à sa protection juridique. Un simple litige peut devenir une longue bataille judiciaire, souvent perdue d’avance.

Un impact sur le marché immobilier global

Le paiement en noir ne nuit pas seulement à des acheteurs individuels. Cela alimente une économie souterraine qui déforme les statistiques officielles et nuit à la transparence du marché. En cachant une partie des transactions, ces pratiques rendent difficile une évaluation juste des prix, créant un marché où les chances sont inéquitables.

De plus, cela complique l’accès au financement. Les banques, désireuses de garanties claires, refusent souvent de financer des projets avec des transactions non déclarées.

4. Ne pas examiner la viabilité du quartier

L’immobilier ne se limite pas à des murs et un toit. Il s’épanouit dans un environnement qui peut transformer un endroit agréable en un désastre quotidien. Souvent, l’acheteur, séduit par l’idée d’une maison neuve, néglige un aspect important : le quartier. C’est pourtant le cadre dans lequel il vivra, la toile de fond du quotidien dans laquelle il éduquera ses enfants.

Une visite à différents moments de la journée révèle souvent la réalité. Le matin, c’est calme, l’après-midi, c’est vide et le soir, la réalité des lieux s’expose. L’absence de magasins, de pharmacies, de parcs, d’écoles ou de transports poussent les résidents à une routine monotone, rendant chaque déplacement difficile, chaque besoin quotidien laborieux.

Un appartement peut être sécurisé, mais que vaut sa sécurité si sortir pose un danger ? Certains quartiers, à cause d’un manque de planification ou de sécurité, deviennent problématiques. Les nuisances comme le bruit, le vandalisme et l’insécurité augmentent. Une erreur fréquente est de visiter l’appartement seulement le jour, sans voir la nuit. Il faut aussi discuter avec les résidents. Qui peut mieux parler d’un quartier que ceux qui y vivent ? Leur vécu est une précieuse source d’information.

L’accessibilité, un aspect négligé

Un bel appartement à une heure de route de son travail est-il réellement un bon choix ? Le temps est précieux et un quartier mal desservi dégrade jour après jour la qualité de vie. Les embouteillages, les transports publics peu fiables et le manque de services rendent la vie difficile, comme actuellement à Bouskoura.
La proximité des écoles, hôpitaux, magasins et espaces verts est très importante. Un lieu de vie ne doit pas être juste un assemblage de bâtiments, mais un environnement qui favorise le bien-être des résidents.

Un quartier mal desservi, sans commodités à proximité, ou en proie à l’insécurité peut rapidement faire chuter la valeur de l’investissement. « L’immobilier est un investissement et un appartement peut perdre de la valeur si le quartier se dégrade, si les infrastructures sont insuffisantes ou si la demande chute », insiste Karim Mabrour.

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Il est donc important de se projeter. Quelle sera l’évolution du quartier ? Des projets d’amélioration existent-ils ? Y a-t-il des prévisions de développement ?
Il faut se tenir informé des projets d’urbanisme futurs. Un simple coup d’œil aux plans de développement urbain peut éviter des déceptions. Ne pas se laisser séduire uniquement par l’apparence de l’appartement. Il peut être idéal, mais sans un bon quartier, sa valeur s’évaporera.

5. Les pièges des frais cachés

Quand on signe finalement ce document tant espéré, on pense que le plus difficile est fait. Cependant, plusieurs réalisent, parfois trop tard, que le prix réel de leur achat ne correspond pas du tout à ce qu’ils avaient d’abord estimé. Frais de dossier, coûts imprévus, taxes cachées : ces faux frais sont un piège dans lequel beaucoup d’acheteurs se retrouvent coincés.

Donc, il n’est pas rare qu’après la signature du compromis de vente, l’acheteur soit confronté à des frais de dossier non anticipés ou des coûts pour les frais de raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz).

Un des faux frais les plus fréquents est certainement le coût du syndic de copropriété. Une propriété n’est pas une unité autonome, elle fait partie d’un tout qui doit être géré. Entretien des espaces communs, frais de sécurité, gestion des espaces verts… tous ces éléments sont indispensables mais peuvent entraîner un coût mensuel important. Ne pas oublier que lors de la livraison d’un appartement, il faut souvent payer 24 mois de frais de syndic d’un coup !

Aussi, le pays impose diverses taxes sur les transactions immobilières. Les droits d’enregistrement, la taxe foncière, la taxe d’habitation et autres prélèvements peuvent être de véritables surprises, si elles ne sont pas prises en compte au préalable. Des frais comme ceux des notaires, bien que nécessaires, sont souvent sous-estimés par les acheteurs. Une lecture attentive du contrat, avec les conseils d’un spécialiste, peut éviter ces surprises désagréables.

Un des pièges les plus sournois concerne les propriétés livrées avec des finitions partielles. Des promoteurs présentent des logements « clefs en main » qui demandent encore des travaux supplémentaires : installation de cuisines, aménagements divers, correction de petits défauts mais coûteux… « Beaucoup d’acheteurs sous-estiment ces frais et se retrouvent avec une facture bien plus élevée que prévu », avertit Karim Mabrour.

6. Les locations à la découpe

Le marché immobilier, en constante évolution, suit les modes de gains rapides. Parmi ces méthodes, une pratique qui devient inquiétante est la location à la découpe. Ce terme désigne des appartements divisés en plusieurs petites unités pour être loués à différents occupants, ce qui augmente le rendement du propriétaire.

À première vue, ça peut sembler être une bonne idée. Offrir des studios à bas prix répond à un besoin précis et en croissance, surtout chez les jeunes actifs et les étudiants. Toutefois, ce qui semble une solution économique peut rapidement causer des problèmes pour tous les résidents. Quand des appartements pensés pour une famille deviennent plusieurs logements, les conséquences se font sentir. Les espaces communs deviennent bondés, l’entretien baisse et le bruit augmente.

« Les immeubles prévus pour un certain nombre d’occupants voient leur capacité tripler, ce qui engendre des nuisances sonores, une surcharge des équipements et une baisse de la qualité de vie », souligne Karim Mabrour. Les systèmes de drainage, les ascenseurs, le stationnement, rien n’est conçu pour gérer une telle charge. Cela entraîne une détérioration rapide des installations.

Au Maroc, certains propriétaires divisent leurs logements sans autorisation, modifiant la structure sans respecter les règles de sécurité. Ce manque de clarté permet à certains propriétaires de bénéficier de profits importants sans se préoccuper des répercussions à long terme. L’état des bâtiments se détériore, les charges augmentent et les résidents se retrouvent dans une situation difficile.

Plus il y a d’occupants dans un immeuble, plus la sécurité est un souci. Les allées et venues fréquentes, l’anonymat des locataires et le manque de contrôle augmentent l’insécurité.

Acheter un appartement dans un immeuble à la découpe peut sembler financièrement attractif, mais c’est un choix risqué. Les gains immédiats ne doivent pas occulter les problèmes suivants :
Difficulté à revendre : les acheteurs potentiels évitent souvent ces bâtiments.
Charges en hausse : la dégradation des infrastructures engendre des coûts d’entretien plus élevés que prévu.
Problèmes de voisinage : un fort turn-over des locataires engendre une instabilité dans l’immeuble.

7. Ignorer la valeur de revente du bien

L’achat immobilier, souvent perçu comme un accomplissement ou un investissement sûr, ne doit pas être une décision impulsive. Cependant, beaucoup achètent sur un coup de cœur, une opportunité apparente ou sous pression. Un bien ne se juge pas seulement par son prix d’achat, mais aussi par sa revente potentielle dans de bonnes conditions. Ignorer ce point, c’est risquer de transformer son investissement en un coût lourd de conséquences.

Beaucoup pensent qu’en achetant un bien, ils y resteront toute leur vie. En réalité, cela peut changer. Un changement de travail ou une situation familiale, une nécessité d’argent… Il y a de nombreuses raisons imprévues pour vendre un bien. L’appartement ou la maison, initialement désirés, peut ne plus convenir avec le temps. Il est donc essentiel de considérer la revente dès l’achat. Sinon, vous pourriez vous retrouver avec un bien difficile à vendre.

L’immobilier traverse des cycles, mais un facteur reste constant : l’emplacement. Un appartement dans un quartier en développement, bien relié et proche des services, aura plus de chances de prendre de la valeur. À l’inverse, un bien situé dans une zone peu développée ou dégradée risque de perdre de sa valeur.
« Certains biens, comme les rez-de-chaussée dans des immeubles mal sécurisés ou les logements trop spécifiques, se vendent difficilement », explique Karim Mabrour à LeBrief.

Chacun de ces éléments peut décourager les acheteurs, allongeant le temps de revente.

Bonus : bonnes pratiques pour réussir son achat

• Toujours consulter un notaire.
• Comparer plusieurs propositions avant de s’engager.
• Choisir des promoteurs réputés.
• Vérifier les projets d’avenir du quartier.
• Demander un avis indépendant (conseiller, architecte, bureau d’étude).

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