Immobilier logistique : un segment peu exploité

L’Agence marocaine de développement de la logistique (AMDL), en collaboration avec l’Observatoire marocain de la compétitivité logistique (OMCL), a réalisé une enquête approfondie sur l’état de l’immobilier logistique dans le Royaume pour l’année 2021. Basée sur les données de 1.000 entreprises opérant dans ce domaine, cette étude offre un aperçu détaillé de la situation actuelle, des défis et des d’aubaines dans le secteur.

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Externaliser pour être plus compétitif

L’enquête, menée sur un échantillon représentatif de 6.000 entreprises de transport et de logistique, ainsi que de 12.000 chargeurs à travers le pays, a permis une analyse exhaustive de l’immobilier logistique. Elle met en lumière la nécessité de moderniser les infrastructures et les processus, malgré une diminution de plus de 15% des coûts au cours de la dernière décennie.

Un des principaux constats de ce rapport est l’alignement des conclusions sur les orientations stratégiques de la logistique nationale. Parmi celles-ci, on souligne l’importance d’investir dans des zones logistiques régionales pour une meilleure structuration et consolidation, une promotion de la multi-modalité pour des flux optimisés, ainsi qu’un besoin crucial d’entrepôts frigorifiques pour assurer la souveraineté alimentaire du pays.

L’externalisation des activités logistiques, principalement adoptée par les grandes entreprises nationales et les multinationales, se révèle être un levier majeur pour améliorer la productivité et la compétitivité. Cependant, une grande partie du tissu économique ne semble pas encore avoir pleinement adopté cette pratique, préférant encapsuler les fonctions de la « supply chain », ce qui pourrait entraver le progrès en matière d’efficacité logistique.

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Une surface logistique totale estimée à plus de 20 millions de m²

Le rapport révèle que l’immobilier logistique au Maroc totalise une surface de plus de 20 millions de mètres carrés, répartie entre différents types d’unités de stockage, notamment les entrepôts non frigorifiques, les entrepôts frigorifiques, les terrains de stockage à l’air libre, les silos, les cuves et les citernes. Malgré une accessibilité généralement satisfaisante aux infrastructures de base, le faible lien avec le réseau ferroviaire est pointé du doigt.

Un des aspects clés révélés par l’enquête est que 75% de ces surfaces d’entreposage sont utilisées pour des besoins internes, avec une moyenne de 1.404 m² par unité, tandis que seulement 25% sont destinées à des services pour compte d’autrui, avec une moyenne plus élevée de 2.455 m² par unité.

En ce qui concerne la location, seuls 40% des infrastructures logistiques sont actuellement exploitées de cette manière, une pratique plus répandue chez les entreprises offrant des services d’entreposage pour le compte d’autrui.

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Sous-emploi et offre fragmentée

L’emploi dans le secteur de l’entreposage représente 18% de l’emploi global dans les activités de transport et de logistique au Maroc, avec environ 82.000 emplois directs, soit en moyenne 4 personnes pour 1.000 m².

Malgré une bonne accessibilité aux infrastructures de base, le défi majeur réside dans la fragmentation de l’offre en immobilier logistique, principalement composée d’entrepôts de classe C (92%). Cette situation requiert une modernisation et une mise à niveau urgentes pour rester compétitive sur le plan international.

À l’échelle régionale, près de la moitié de la surface des entrepôts couverts se concentre dans la région de Casablanca-Settat, suivie par Tanger-Tétouan-Al Hoceima et Rabat-Salé-Kenitra, qui totalisent ensemble 74% de la surface nationale des entrepôts couverts.

Les futurs travaux de l’AMDL et de l’OMCL se pencheront particulièrement sur les nouvelles tendances, telles que la nécessité de séparer le transport des citoyens du transport des marchandises dans les villes et l’impact de l’e-commerce sur les flux logistiques.

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Le plan d’action ministériel se fait attendre

Le plan du ministre du Transport et de la Logistique, Mohamed Abdeljalil, pour relancer la stratégie logistique se fait attendre. Annoncé devant le Parlement au mois de juillet, ce plan se concentre sur trois axes clés : accélérer la création des zones logistiques, former les acteurs du secteur et réguler le transport routier.

Le ministre vise à fournir des terrains modernes à des prix abordables. Il prévoit la création d’un réseau de zones logistiques couvrant environ 1.185 hectares d’ici 2040 dans différentes régions, avec des priorités pour Agadir, Fès, Casablanca, Kénitra, Marrakech et Béni Mellal. Un budget de 1,2 milliard de DH (MMDH) est alloué à des projets sur une superficie totale de 230 hectares, dont 350 millions de DH (MDH) dédiés à la zone d’Ait Melloul.

Au volet formation, le programme PMElogis 2 est censé être reconduit pour offrir un soutien financier et technique aux petits et moyens acteurs logistiques. Une enveloppe de 60 MDH sur la période 2023-2027 est dédiée à cette deuxième phase du programme.

Enfin, le ministère devait engager des discussions avec les professionnels du secteur, notamment sur les critères d’accès à la profession, les références tarifaires et l’équilibre entre les prix du transport et ceux des carburants. À suivre…